Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Bau- und Immobilienbranche ist trotz des anhaltenden Trends zur modernen Dienstleistungsgesellschaft weiterhin sehr hoch. Daran hat auch der baukonjunkturelle Abschwung nichts geändert, dem die Bauwirtschaft seit 1995 für rund eine Dekade ausgesetzt war.

Gerade in der aktuellen Finanzkrise muss dieser tragenden Säule der Realwirtschaft besondere Aufmerksamkeit zuteil werden. So hatten beispielsweise in 2008 die Bauinvestitionen mit gut 250 Mrd. Euro einen Anteil von etwa einem Zehntel am Bruttoinlandsprodukt. Dies bedeutet zugleich, dass mehr als 52 Prozent der gesamten Bruttoanlageinvestitionen auf den Bausektor entfielen.

Immerhin 56 Prozent  aller Bauinvestitionen sind dem Wohnungsbau zuzurechnen. Im Verlauf der letzten Jahre war allerdings die relative Bedeutung von Wohnungsbauinvestitionen im Rahmen der Bauinvestitionen rückläufig. So betrug der Anteil 2007 noch über 57 Prozent, in 2006 lag er gar bei über 58 Prozent. Diese Gewichtsverlagerung zwischen den Baubereichen ist noch deutlicher bei der Zementanwendung erkennbar. In den letzten Jahren war eine Verschiebung der Zementnachfrage weg vom Wohnungsbau hin zum Wirtschaftsbau und Tiefbau festzustellen. Dies hat eine Hauptursache darin, dass der Wohnungsbau, ob Einfamilienhäuser oder Mehrgeschossbau, als wichtiges Absatzsegment der Zementbranche gegenüber Baumaßnahmen im Bestand relativ an Relevanz eingebüßt hat.

Neubau von Wohnungen dramatisch eingebrochen

Der Wohnungsneubau ist in den letzten Jahren geradezu dramatisch eingebrochen. Wurden 2007 noch knapp 190 000 Wohnungen fertig gestellt, so sank die Zahl in 2008 auf nur noch wenig mehr als 170 000. Zum Vergleich: Zehn Jahre zuvor, 1998, betrug die Zahl noch über 430 000. Besonders kräftig war der Rückgang fertig gestellter Wohnungen in Mehrfamiliengebäuden, die aktuell auf mehr als ein Drittel des damaligen Niveaus abgesunken sind. Demgegenüber hat sich der Wohnungsbau in neu errichteten Ein- und Zweifamilienhäusern nur halbiert. Damit bildet Deutschland bei der Anzahl der fertig gestellten Wohnungen pro 1 000 Einwohner mit 2,6 Wohnungseinheiten das Schlusslicht in Europa. Unterschiedliche Faktoren bedingen diese Nachfrageschwäche: Die Baubevölkerung, also die Altergruppe der 26- bis 45-Jährigen, die fast 80 Prozent der Eigenheimvorhaben bestreitet, ist seit Jahren rückläufig. Nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes wird ihre Zahl von 25,5 Mio. im Jahr 2000 bis 2015 voraussichtlich auf nur noch wenig mehr als 20 Mio. sinken. Hinzu kommt, dass aufgrund geänderter Wertvorstellungen und Lebensplanungen von vielen Menschen, anders als bei früheren Generationen, der Eigenheimbau bzw. Eigenheimerwerb erst später oder gar nicht mehr in Erwägung gezogen wird.

Zudem haben sich die Erwartungen der Bauherren hinsichtlich der Wertentwicklung von Immobilien geändert, und potentielle Bauherren sind durch starke Veränderungen der Energie- und Nahrungsmittelpreise im letzten Jahr verunsichert. Nicht zuletzt nimmt wegen der rückläufigen Bevölkerungszahl das Angebot an Wohnungen und Häusern aus dem Bestand stetig zu.

Ein wichtiger Faktor ist allerdings auch, dass sich die politischen, insbesondere steuerlichen Rahmenbedingungen verschlechtert haben. Der Ende 2007 nach zähem Ringen gefundene Kompromiss zum „Wohn-Riester“, für den sich auch die Zementindustrie engagiert hat, wird erst mittelfristig dazu beitragen können, den Neubau selbstgenutzten Wohneigentums zu stabilisieren. Denn erst nach einer längeren Ansparphase steht ausreichend Kapital zur Verfügung.

Dem ungünstigen Nachfragetrend im deutschen Wohnungsbau steht allerdings kein entsprechend starker Rückgang des grundsätzlichen Bedarfs gegenüber. Experten der Bau- und Immobilienwirtschaft gehen davon aus, dass Deutschland mindestens noch bis zum Jahr 2020 quantitativ und vor allem qualitativ besseren Wohnraum benötigt. Für das nächste Jahrzehnt wird daher ein faktisches Neubauvolumen von mehr als 250.000 Wohneinheiten pro Jahr erforderlich sein.

Städtebauliche Strukturen, vor allem in den Ballungsräumen, regionale Bevölkerungswanderung sowie veränderte Lebensmuster und Erwartungsniveaus in verschiedenen Altersgruppen, insbesondere seniorengerechtes Wohnen sowie der Trend zu Singlehaushalten erfordern differenzierte und zielgruppengerechte Marktstrategien. Dabei stellen insbesondere demographische und sozialstrukturelle Veränderungen den Wohnungsmarkt und seine Bearbeitung durch die Bau- und Immobilienwirtschaft vor neue Herausforderungen. Insofern sind flankierende Maßnahmen notwendig, um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln. Allerdings reicht allein das Gebäudesanierungsprogramm nicht aus, denn es fördert die energetische Bestandssanierung und nicht den Neubau.

Klimaschutz und Bauen

Die Herausforderungen des Klimawandels bieten für Bauwirtschaft und Baustoffindustrie in den nächsten Jahren große zusätzliche Marktchancen, mit erheblichem Potenzial für Wachstum und Beschäftigung. Dies ist ein zentrales Ergebnis einer Studie von DB Research im Auftrag des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie (HDB) und des Bundesverbandes der Deutschen Zementindustrie (BDZ). Der Klimaschutz werde als bauliche Zukunftsaufgabe alle Bausparten erfassen, so ein Fazit der Analyse.

Die DB Research-Untersuchung „Bauen als Klimaschutz“ schätzt das Volumen zusätzlicher Bauaufgaben in Deutschland auf bis zu 340 Mrd. Euro bis zum Jahr 2030. Etwa die Hälfte aller Baumaßnahmen wird auf die Sanierung des Wohnungsbestandes entfallen. Nach Angaben der Experten ist das Baupotenzial der energetischen Sanierung im Nichtwohnungsbau, also bei Bürogebäuden, Schulen oder Industriebauten, zwar mit rund 50 Mrd. Euro weit geringer, dafür aber schneller umsetzbar.

Nachbesserungsbedarf besteht nach Ansicht von Bau- und Baustoffindustrie bei den wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen. So müssten z. B. Hemmnisse im Mietrecht beseitigt werden, die den Vermieter derzeit noch davon abhalten, in die Sanierung des Wohnungsbestandes zu investieren. Vielmehr müsse durch eine energetische Sanierung eine Win-win-Situation für Mieter und Vermieter gerade im Mietwohnungsbau geschaffen werden.  Daher sollten zusätzliche Anreize im Steuerrecht sowohl für den energiesparenden Neubau als auch für die energetische Sanierung im Bestand geschaffen werden. Denkbar wären außerdem erhöhte Abschreibungen im Mietwohnungsneubau, eine Verteilung der Erhaltungsaufwendungen auf bis zu fünf Jahre sowie eine einmalige Steuerermäßigung für selbst genutztes Wohneigentum, wenn die Vorgaben der Energiesparverordnung unterschritten werden.  

• Riester-Rente und Wohneigentum
• Energieeffizientes Bauen